逆势爆发！“老登股”大反攻，万科A直线涨停

5月29日，房地产板块反复活跃，阳光股份（000608.SZ）3天2板，万科A（000002.SZ）盘中直线拉升涨停，截至9时50分，特发服务（300917.SZ）20CM涨停尾盘拉升，金融街（000402.SZ）、荣盛发展（002146.SZ）、华侨城A（000069.SZ）等个股跟涨。

消息面上，国务院日前印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），其中提到，到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效。同时，《规划》明确了“好房子”建设改造、完整社区建设扩面提质增效、老旧街区厂区改造提升、市政基础设施提升等14项重大工程和行动。

与此同时，楼市基本面也出现边际改善迹象。国家统计局5月18日发布的数据显示，2026年4月，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月持平；新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%。

分城市来看，4月，四个一线城市的二手房价全部实现环比上涨，北上广深分别上涨0.4%、0.7%、0.2%和0.3%；新房价格则出现分化，北京环比下降0.2%，上海、广州、深圳分别上涨0.4%、0.1%和0.1%。

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广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前二手房较新房价格回升更加显著，一方面是因为此前二手房价格调整更充分，另一方面也与当前重点城市二手房成交量维持高位有关。核心城市的高性价比房源已被市场逐步消化，卖方的恐慌式挂牌明显减少，议价空间随之收窄，买卖双方的价格预期正在重新靠近，部分置换需求也随之启动。

中金公司认为，北京、上海楼市拐点进一步确认，两地房价企稳后有望年内转涨。其基于二手房挂牌去化周期和总住房供需打分模型预计，2026年或有几个城市迎来房价环比走稳拐点，至2027年可能扩散至库存条件较好的主要城市范围。中金公司上调全年二手房销售面积展望至同比增长8.8%，并预计至2027年新房销售同比有望止跌，房地产投资同比跌幅将在土地购置费带动下明显收窄。

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中泰证券则提出了更为深刻的行业逻辑转换判断。该机构认为，我国房地产市场正进入全新阶段，行业正从过去的“信用驱动”逐步转向“产业驱动”，房地产对经济的作用从“旧周期”的引擎逐步成为"新周期"经济发展的结果。新兴产业带来的财富效应、人口流入与房地产库存改善，将推动核心城市楼市率先进入结构性修复通道。改善型尤其是终极改善需求可能会在这些城市释放得更加明显，拥有较多布局且具备“好房子”品质的房企有望受益。

开源证券在研报中指出，2026年房地产应聚焦三大主线：一是政策底部的估值修复，开年中央和一线城市释放明确政策转向信号，后续公积金政策将持续助力核心城市房地产市场企稳；二是布局“好房子”品质溢价主线，拥有成熟产品体系和高端产品线的开发商将享受品质代差带来的销售溢价和毛利率优势；三是借鉴香港“产业—人口—租金”传导路径，关注核心城市租金回报率修复带来的资产配置需求。